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陳開朝公積金版住房銀行能否破繭而出

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/15402856756.shtml

  怎麼改？有人建議放開公積金投資領域限制，允許投資資本市場，以獲取更高收益。這明顯是頭痛醫腳，而且是采用高風險的化療。如果公積金被允許投資資本市場，在賺瞭跟我無關、虧瞭就沒有瞭的預期下，或引致整個制度破產。

  該模式有諸多好處：國傢層面，推動瞭更多人居者有其屋。代價是要用財政補貼"銀行"運營，但由於業務板塊簡單，不需要 配備很多人員和很大場地，隻需在原有規模上小幅擴張即可，財政支出很小。個人層面，存款的人資金回報可觀，收益率會遠高於銀行存款利率，由於穩定無風險， 客觀激勵瞭個人不提取公積金，同時吸引個人/機構將錢存進來；有公積金貸款需求的人，公積金可抵首付，降低瞭購房門檻，由於能貸到足夠資金，按揭顯著降 低。

  4)有瞭國開行版住房銀行後，還有公積金版住房銀行存在的必要嗎？兩類住房銀行其實是互補的：前者是專註開發端的住房銀行，旨在推動保障房建設；後者是專註需求端的住房銀行，旨在降低購房門檻和成本。隻有兩類住房銀行同時發力，才能構建出完整的住房銀行體系。

  具 體模式是成為不盈利的眾籌互助住房銀行(以下簡稱"銀行")，其核心運營形式：1)資金來源分強制繳納和自願存款兩部分。強制繳納部分，公司端強制繳萬丹鄉土地貸款率利最低銀行納， 個人端買房的人強制繳納，不買房或即使買房也不打算公積金貸款的人，可免繳。自願存款部分，是指個人和機構可自願存錢。2)"銀行"本身不盈利。僅充當眾 籌和貸款中介平臺，所有收益全部返回給存"銀行"的人/機構。3)財政補貼讓"銀行"運營無成本化。4)專款專用，主要發展兩類業務：一是公積金貸款業 務；二是公租房運營。

  公積金改革就應緊緊圍繞上述三個本質目的，進行靈活的形式創新。改革所要達到的目的包括：第一，讓繳納的人願意將錢留下來，並讓不相關的人/機構願意將錢存進來；第二，公積金可交首付、也可自由支取，不買房可免繳；第三，運營無成本化。

  2)如何有效控制風險？由於人員有限，公積金住房銀行不可能去做翔實的盡職調查。所以公積金住房銀行最好與商業銀行一同提供組合貸，讓商業銀行去做盡職調查。另外還需國傢立法規定，如果個人按揭違約，公積金住房銀行較商業銀行具有優先清償權。

  任何改革都應在盯死本質目的的前提下，靈活創新形式。

  另 外一個設想是，有傳言住建部曾考慮將公積金部門改革成政策性住房銀行，但基於多重考量，後來選國開行組建住房銀行，這事就不瞭瞭之。我認為這個設想具有一 定建設性，隻是按政策性住房銀行模式去組建並不可行。首先，全新組建一套專業班子的運作成本太高。其次，除瞭強制繳納的公積金，如何吸引人們來存儲？再 者，以公積金為資本的政策性住房銀行投資領域會同樣嚴格受限，因此投資增效依然困難。

  2014年6月，國開行版住房銀行獲批。相比之下，此前住建部設想將公積金機制改革成住房銀行的消息開始沉寂。不管怎樣，越來越多人認為，公積金制度本身是有必要改革瞭。因為現有公積金制度正遠離推動居者有其屋的最初理想。我國現有公積金制度弊端顯現，進入非良性運營循環下行通道，改革已勢在必行。

  當然，上述模式仍有一些問題需要被解決：1)如果公積金存款不足或過剩怎麼辦？這可通過對強制繳納和自願存款實行差別化利率予以解決。 自願存款部分存款利率可雙向調整：餘額不足時，適當調高；過剩時，適度下調。公積金貸款方面，也應按"貢獻額度"和"非貢獻額度"實行差別利率。"貢獻額 度"按存入"銀行"的錢乘以存續時間計算。這將激勵更多人將錢留在或存入"銀行"，也提高瞭收益率。

  至於公積金的本質，我認為有三個：其一，每個人都有購房/租房需求，公積金制度其實就是為這種需求提前儲蓄；其二，公積金制度實際上是暫無購房需求的人借錢給即將買房的人，具有互助性質；其三，公積金貸款銀行貸款率利試算二胎年息利率顯著低於商貸利率，大大降低按揭壓力。

  3)如果隻有租房需求怎麼辦？個人認為，繳納公積金或存公積金住房銀行超過一定貢獻的人，不管其收入如何，隻要其在工作所在城市沒有住房，公積金住房銀行承包的公租房可優先提供給他們，以回報他們，也可激勵更多人將錢存進來。

  (作者為中國房產信息集團研究員)

內容來自sina新聞

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